Au cours du premier semestre 2007 le Gouvernement Fédéral a pris une
série de mesures en matière de logement, censées protéger mieux les locataires.
Les associations qui les représentent, dont Solidarités Nouvelles, sont
très déçues de la portée de ces initiatives. N’empêche qu’il est important,
pour les locataires de bien connaître ces dispositions, dont certaines d’entre
elles peuvent apparaître comme particulièrement difficiles à comprendre.
Permettre à tous ceux qui sont
concernés d’y voir clair, c’est l’objectif de ce document de vulgarisation.
Chaque mesure fait l’objet d’une fiche.
Pour plus d’informations il est très utile de s’adresser à des
personnes compétentes telles que : avocats, juristes, associations de locataires…
La plupart des nouvelles mesures proviennent
§ de la loi-programme du 27 décembre 2006
§ de loi du 25 avril 2007, entrée en vigueur le
18 mai 2007
§ de la loi du 26 avril 2007
Note: Une nouvelle brochure expliquant ces mesures
sera éditée prochainement par le Moniteur Belge
FICHE
1
Cet écrit est obligatoire pour les baux conclus à
partir du 15 juin 2007.
Celui d’un « kot » d’un ou de
plusieurs étudiants
Nom et prénom :
-> Du bailleur (propriétaire,
agence, société…)
-> Du locataire, de
l’étudiant
La date du début du contrat
La désignation de tous les locaux et parties
d’immeubles faisant partie de la location
Le montant du loyer
S’il n’est pas enregistré le bail verbal ne sera pas
nul mais la loi ne prévoit rien dans ce cas.
Ø Les baux conclus avant le 15 juin 2007 restent valables, mais chacune des parties peut effectuer les mêmes
démarches que ci-dessus.
En l’absence de toute initiative, ces baux restent
soumis à la loi sur les baux de résidence principale.
Le contrat doit être signé par les deux parties : (propriétaire(s)
et locataire(s)).
Le contrat doit être établi en autant d’exemplaires qu’il y a de
parties. Chaque original doit indiquer le nombre d’originaux qui ont été
établis.
|
La
stabilité
L’étanchéité
Les
installations électriques et de gaz
La
ventilation
L’éclairage
naturel
L’équipement
sanitaire et l’installation du chauffage
La structure et la dimension du logement, notamment
en fonction du ménage occupant
La
circulation au niveau des sols et des escaliers
Voir en annexe le texte
applicable en Région Wallonne.
§ 3. Un document explicatif du contrat de
bail à l’intention du propriétaire
et du locataire, dont le but est d’informer les parties sur le contenu du
contrat de bail.
Voir texte joint
ci-après
(Art.1716 CC modifié par l’art.99 de la nouvelle loi)
§
Si le
propriétaire place des affiches « à louer » :
Il doit indiquer le montant du loyer et des
charges communes.
Sont visés tous les logements mis en location
à partir du 18 mai 2007
§
Quels logements ?
La résidence principale du locataire
Les chambres d’étudiants
§
Quel type
d’affichage ?
Public : A la fenêtre, dans les journaux,
dans les agences immobilières dans les halls d’entrée, à la radio, journaux,
internet.
§
Si le propriétaire
ne respecte pas cette obligation :
Quelle sanction ?
Amende administrative
Qui sanctionne ?
La commune du lieu de logement.
Elle doit prendre des dispositions dans son règlement
de police
ETAT DES LIEUX D’ENTREE:
Article 101 de la nouvelle loi du 25 avril 2007,
entrée en vigueur le 18 mai 2007.
§ Quels contrats de location sont visés ?
- Tous les contrats sauf les
baux à ferme (prairies etc)
- Signés à partir du 18 mai
2007
§ Qui doit être d’accord sur le texte
écrit ?
Il est contradictoire c’est à dire qu’il réclame l’accord du
propriétaire et du locataire
§ Si les parties recourent à une personne
compétente, qui paie ce travail ?
A frais communs c’est à
dire 1/2 1/2
§ Quand doit –il être rédigé et signé ?
- Soit avant l’occupation du logement
- Soit dans le mois qui suit : ainsi on
peut découvrir éventuellement les vices cachés c’est à dire les défauts non
remarqués lors de la visite.
Ex. : Un chauffe-eau qui ne fonctionne pas, de l’humidité non
visible par temps sec etc.
§ Sanction possible
- Pas de sanction fixée par la loi
- S’il n’y
a pas d’état des lieux le locataire est considéré avoir reçu le bien
dans l’état où il se trouve à la fin du bail (sauf preuve contraire)
§ Quel contrat doit être enregistré ?
Le bail de résidence principale et de kot
d’étudiant (y compris le bail de sous-location)
Ses avenants éventuels
L’annexe explicative (en annexe)
L’état des lieux d’entrée
L’arrêté royal (8/7/97) qui détermine les
conditions minimales pour que le logement soit conforme aux exigences
élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.
§ Qui doit faire enregistrer ?
Le bailleur
À son défaut le locataire il a intérêt à le
faire pour assurer sa protection notamment en cas de vente de l’immeuble
§ Combien coûte l’enregistrement ?
§ Quand doit-on procéder à
l’enregistrement ?
Dans les deux mois à dater de la signature du
contrat.
Si cette date est dépassée, il
est prévu une amende de 25 €
§ Où doit-on le faire enregistrer ?
Voir au bottin de
téléphone à la rubrique « Ministère des Finances »
§ Conséquence si le bail n’est pas enregistré ?
S’il s’agit d’un bail de 9ans : Lorsque le délai de deux mois est
dépassé, tant que le bail n’est pas enregistré le locataire pourra
résilier le bail sans préavis et sans indemnité mais attention seulement avec
ses 2 conditions :
Le délai de deux mois est dépassé
Il s’agit d’un bail de 9 ans
FICHE 6
QUI EST RESPONSABLE DES REPARATIONS ? ?
Articles 1720-1754 et 1755 du Code Civil, la nouvelle
loi insère un §2
§ Quels contrats sont concernés ?
Les baux de résidence principale
Voir « Les Echos du logement » N°3 Septembre 2007 Pages 29 à
34.
§ Qui est responsable de ces réparations ?
Le bailleur doit obligatoirement entretenir le
logement en état, afin de servir à l’usage pour lequel il a été loué.
§ Quelles réparations ?
Toutes sauf les réparations locatives à
charges du locataire c.a. d. les réparations courantes nécessaires pour
utiliser le bien.
Ex : ramonage des cheminées, remplacer
les fusibles, etc.
Voir la publication d’un arrêté royal.
§ Quelles sont les obligations du locataire ?
Au moins par écrit et si nécessaire par lettre
recommandée
Art. 103 Loi du 25/04/07 entrée en vigueur le 18 mai
2007
§ S’applique aux contrats conclus à partir de
cette date.
§ La nouvelle réglementation prévoit 3 formes de
garantie locative.
1.
Pour
ceux qui en ont la possibilité : le versement immédiat de 2 mois de loyer.
Ø
La
déposition d’un montant équivalent 2 mois de loyer maximum (hors charges) sur
un compte individualisé bloqué (au lieu de 3 mois auparavant).
Ø
Comme par
le passé le locataire pourra, lors de son départ, récupérer cette somme
augmentée des intérêts produits, à la condition que le propriétaire n’est pas
en droit de lui réclamer des frais à sa charge, lors de l’état des lieux de
sortie.
Ø Elle sera constituée progressivement
jusqu’à atteindre au maximum, une somme
fixée par le propriétaire qui ne peut dépasser 3 mois de loyer (hors charges).
Dans ce cas, c’est la banque qui garantit à partir de la conclusion du
bail, le montant de la somme
totale à verser.
Ø Comme par le passé le locataire, pourra
récupérer, lors de son départ du logement, le montant de la garantie bancaire
augmentée des intérêts produits, à condition que le propriétaire ne soit en droit de lui réclamer des frais à sa
charge lors de l’état des lieux de sortie.
Les intérêts ne prennent cours qu’à partir du moment
où la somme totale est versée à la banque.
Ø Le locataire doit introduire sa demande de
garantie auprès de l’institution financière qui gère son compte personnel et où
sont versés ses revenus professionnels ou de remplacement (chômage, pension.)
La banque ne peut refuser cette garantie bancaire en raison de l’état de
solvabilité de la personne (ex. endettement…)
3.
Garantie
C.P.A.S :
Ø
Les
personnes ne disposant que de faibles revenus, même si elles ne dépendent pas
du CPAS, peuvent s’adresser à cette institution pour bénéficier d’une garantie
bancaire de 3 mois maximum de loyer. (hors charges). Celle-ci fera l’objet d’un
contrat type entre le CPAS du lieu du logement et une banque choisie par le
CPAS.
Le CPAS se portera garant du locataire en toute
confidentialité par rapport au propriétaire.
Ø
Le
locataire pourra récupérer, lors de son départ du logement, le montant de la
garantie bancaire et des intérêts produits, à la condition que le propriétaire
ne soit pas en droit de lui réclamer des
frais à sa charge lors de l’état des lieux de sortie. Ces intérêts ne prennent
cours qu’au moment où la somme totale correspondante à la garantie bancaire a
été versée au CPAS concerné.